Seguro de condomínio: o que a lei obriga, o que a apólice cobre e do que o síndico responde

Todo síndico ouve, mais cedo ou mais tarde, a mesma frase em assembleia: “mas o condomínio já tem seguro”. Ela costuma estar tecnicamente correta e praticamente errada. O prédio quase sempre tem uma apólice — porque a lei obriga. O que quase nunca existe é clareza sobre o que essa apólice cobre, o que ela não cobre e quem responde pelo que sobra.

Este guia trata exatamente disso. Não é uma peça de venda de cobertura: é o mapa da obrigação legal e da divisão de responsabilidade entre o condomínio, o síndico e o condômino. Ele foi escrito para quem precisa levar o assunto a uma assembleia, revisar a apólice na renovação ou entender, no meio de um sinistro, a quem cabe cada parte da conta.

Se o que você procura é a estrutura completa de um programa de proteção — patrimônio, equipamentos, responsabilidade civil e pessoas —, ela está reunida na nossa página de seguros para condomínios. Aqui, o foco é outro: a lei e a fronteira das responsabilidades.

O seguro de condomínio é obrigatório?

É. E a obrigação não vem da convenção, da administradora ou do costume do mercado: vem do Código Civil.

O art. 1.346 é curto e não deixa margem: “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Três palavras dessa redação merecem atenção, porque são elas que definem o alcance da obrigação:

• “Toda a edificação.” A obrigação recai sobre o prédio inteiro, não apenas sobre as partes comuns. O valor segurado deve considerar a edificação como um todo.
• “Incêndio ou destruição.” O núcleo obrigatório é o evento catastrófico — o que pode fazer o imóvel deixar de existir, no todo ou em parte. A ferramenta de seguros obrigatórios e exigidos por contrato situa essa obrigação ao lado das demais que costumam pesar sobre a administração do prédio.
• “Total ou parcial.” A destruição parcial também está no escopo, e não apenas a perda integral.

Repare no que a lei não diz. Ela não fala em vendaval, em danos elétricos, em alagamento de garagem, em queda de morador no hall, em responsabilidade civil. Nada disso está na obrigação legal. Tudo isso é adicional — e voltaremos a esse ponto, porque é onde mora quase todo o litígio real dos condomínios.

O dever é do síndico, não do condomínio genérico

A segunda peça do quebra-cabeça está no art. 1.348, que lista as competências do síndico. Entre elas, no inciso IX, está de forma literal: “realizar o seguro da edificação”.

Isso muda a natureza do assunto. Contratar a apólice não é uma decisão administrativa discricionária, sujeita ao humor da assembleia ou à disponibilidade de caixa. É um dever funcional nominado em lei, na mesma lista que inclui convocar a assembleia, representar o condomínio, zelar pela conservação das partes comuns, cobrar as contribuições e prestar contas anualmente.

A consequência prática é direta. O síndico que deixa a edificação sem seguro descumpre um dever expresso. Isso pode fundamentar a destituição pela assembleia — o art. 1.349 permite destituir o síndico que pratica irregularidades, não presta contas ou não administra convenientemente — e pode servir de base a uma ação de reparação contra a pessoa do síndico, se a falta de cobertura vier a causar prejuízo ao condomínio.

É por isso que o seguro da edificação e a proteção pessoal do síndico são temas siameses. A omissão em um vira exposição no outro.

Não confundir com “o prédio tem apólice”

Uma apólice em vigor não prova, sozinha, que a obrigação está cumprida de forma adequada. Três verificações mínimas cabem a cada renovação:

1. A vigência está corrente? Apólice vencida é o mesmo que apólice inexistente.
2. O valor segurado corresponde ao custo de reconstruir a edificação hoje? Não ao valor de mercado dos apartamentos, nem ao valor venal do IPTU. Ao custo de reconstrução.
3. A cobertura básica é a de incêndio/destruição? Há apólices contratadas com foco em coberturas acessórias e limite básico simbólico. Isso atende à formalidade e não atende ao risco.

O que a cobertura obrigatória alcança — e o que ela não alcança

A obrigação legal é atendida, no mercado brasileiro, pela cobertura básica das apólices de condomínio. Em regra, essa cobertura básica reúne incêndio, queda de raio e explosão, com extensões que variam de clausulado para clausulado — algumas incluem fumaça e queda de aeronave, outras não. Não existe um texto único: cada seguradora registra o seu produto, e a leitura das condições gerais é o único jeito de saber o que foi contratado.

O que importa entender é a arquitetura. A apólice de condomínio funciona por camadas:

• Uma cobertura básica, obrigatória na estrutura do produto, que responde pelo evento catastrófico.
• Um conjunto de coberturas adicionais, cada uma contratada em separado, com o seu próprio limite e a sua própria franquia.

A cobertura básica não “puxa” as adicionais. Se a assembleia não contratou danos elétricos, o portão queimado por surto não está coberto — ainda que a apólice esteja em dia e o prêmio pago. Não há cobertura implícita.

E aqui está a inversão que desarma a maioria dos síndicos: o evento que a lei obriga a cobrir é o mais grave, mas é também o mais raro. O que acontece no dia a dia de um prédio é outra coisa — cano rompido, bomba queimada, morador que escorrega, objeto que cai da fachada, elevador parado, garagem alagada. São eventos frequentes, de custo relevante, e nenhum deles está dentro da obrigação do art. 1.346.

Um condomínio que contratou apenas o mínimo legal está segurado contra o improvável e exposto ao provável. A apólice existe, a obrigação está cumprida, e o sinistro típico não tem cobertura.

As coberturas que a assembleia costuma contratar

O desenho de um programa depende do porte, da idade da edificação, do uso (residencial, comercial ou misto) e dos equipamentos instalados. Não há pacote universal. Mas há um conjunto que aparece na maioria das discussões de assembleia, e vale conhecer o que cada item realmente resolve:

• Vendaval, furacão, ciclone, tornado e granizo. Danos a telhados, coberturas, esquadrias, toldos e estruturas expostas. Costuma ter franquia própria e, em algumas apólices, limite separado para telhas e vidros.
• Danos elétricos. Queima de equipamentos por variação de tensão, curto-circuito, calor ou descarga. É a cobertura que responde por bombas de recalque, portões automáticos, interfones, centrais de CFTV, automação e quadros. Verifique se cobre equipamento novo e usado, e como o clausulado trata o desgaste.
• Alagamento e danos por água. Entrada de água em garagens, subsolos e áreas comuns. Atenção: alagamento por chuva e vazamento de tubulação costumam ser coberturas diferentes, com definições distintas no clausulado.
• Vazamento e desentupimento. Rompimento de tubulação da rede comum, com as despesas de localização, quebra e recomposição. É uma das coberturas mais acionadas em prédios antigos.
• Quebra de vidros, espelhos, mármores e granitos. Portarias, halls, fachadas envidraçadas, guarda-corpos.
• Responsabilidade civil do condomínio. Dano a terceiros na área comum. Tratada em seção própria abaixo.
• Danos morais. Em geral é uma extensão contratada dentro da RC, não algo automático. Vale checar, porque boa parte das ações contra condomínios traz pedido de dano moral.
• Tumultos, greves e atos de vandalismo. Danos ao patrimônio comum em eventos de multidão ou depredação.
• Equipamentos e elevadores. Cobertura para os equipamentos críticos que mantêm o prédio funcionando, e que muitas vezes exigem contratação específica, separada dos danos elétricos.
• Incêndio de conteúdo de área comum. Mobiliário do salão de festas, academia, brinquedoteca, equipamentos de portaria. A cobertura básica protege a edificação; o conteúdo comum costuma ser item à parte.
• Roubo e furto de bens do condomínio. Ferramentas, equipamentos, bens das áreas coletivas.
• Despesas fixas e recomposição de documentos. Custos de manter o condomínio funcionando após um sinistro grave.
• Proteção da equipe. Acidentes pessoais e vida em grupo dos funcionários, frequentemente exigidos por convenção coletiva da categoria.

Duas recomendações práticas ao avaliar essa lista em assembleia. Primeiro: discuta limite por cobertura, não apenas a presença do item. Uma cobertura de danos elétricos com limite baixo demais não resolve a queima de um conjunto de bombas. Segundo: peça o quadro de franquias. Franquias muito altas transformam coberturas frequentes em coberturas decorativas — o assunto está detalhado em como funciona a franquia do seguro.

RC do condomínio x seguro do síndico: a diferença que quase ninguém entende

Esta é a confusão mais comum e mais cara do tema, e ela custa dinheiro exatamente no pior momento. As duas coberturas têm “responsabilidade civil” no nome e respondem por coisas completamente diferentes.

A responsabilidade civil do condomínio cobre o dano que o condomínio causa a um terceiro. O segurado é a pessoa jurídica do condomínio. Os exemplos típicos:

• Um visitante escorrega no piso molhado do hall e fratura o braço.
• Um pedaço de revestimento se solta da fachada e atinge um carro estacionado na rua.
• Um portão automático fecha sobre um veículo na garagem.
• Um galho de árvore da área comum cai sobre a propriedade vizinha.

É a mesma lógica da responsabilidade civil geral empresarial aplicada a um condomínio: dano involuntário a terceiro decorrente das instalações e da operação. A apólice responde pela indenização ao prejudicado e pelos custos de defesa.

O seguro de RC / D&O do síndico cobre outra coisa inteiramente: o ato de gestão. O segurado é a pessoa do síndico — e, conforme a contratação, o subsíndico e os membros do conselho. Os exemplos típicos:

• Um condômino processa o síndico alegando má aplicação de recursos do fundo de reserva.
• A prestação de contas é rejeitada e vira ação de reparação contra quem administrava.
• Uma obra contratada sem o quórum exigido gera prejuízo, e a responsabilidade é imputada a quem decidiu.
• Um ex-funcionário inclui o síndico pessoalmente em uma reclamação trabalhista.

A distinção fica nítida em um único evento. Suponha uma queda de morador em área comum por falta de manutenção do piso. A RC do condomínio responde ao morador pelo dano corporal. Se, no curso do processo, se alegar que o síndico foi negligente por ter engavetado o orçamento de manutenção aprovado em assembleia, nasce uma segunda frente, contra a pessoa dele — e essa é do seguro do síndico. Um mesmo acidente, dois seguros, dois segurados.

Vale registrar um detalhe técnico que passou a ter peso desde a entrada em vigor da Lei nº 15.040/2024: nos seguros de responsabilidade civil, os gastos com defesa devem ter limite específico e distinto daquele destinado à indenização dos prejudicados (art. 98, § 2º). Na leitura de uma proposta, isso significa olhar dois números, não um. Um limite de defesa insuficiente consome a apólice antes de qualquer condenação.

Área comum e unidade autônoma: a fronteira que decide o sinistro

Quase toda discussão sobre quem aciona o quê se resolve em uma pergunta: o dano se originou em parte comum ou em unidade autônoma?

O Código Civil dá o critério no art. 1.331. O § 1º define como propriedade exclusiva as partes suscetíveis de utilização independente — apartamentos, escritórios, salas, lojas — com as respectivas frações ideais. O § 2º lista o que é comum: “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público”. E o § 5º acrescenta que o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição.

Traduzindo para a mecânica de sinistro:

• Rede geral de água, esgoto e gás = comum. Rompeu a prumada, o caso é do condomínio.
• Ramal interno da unidade = privativo. Rompeu o cano embutido dentro do apartamento, o caso é do condômino.
• Estrutura e telhado = comuns. Infiltração vinda da laje de cobertura ou de fissura estrutural é do condomínio.
• Fachada = comum. Infiltração por rejunte ou revestimento da fachada é do condomínio.
• Revestimento interno, box, torneiras, aquecedor, máquina de lavar = privativos. O vazamento que desce para o vizinho é do condômino de cima.

O vazamento entre apartamentos é o caso clássico, e a regra prática é simples: antes de acionar qualquer seguro, determine o ponto de origem. Registro fotográfico, data, e — quando a origem não é evidente — laudo de empresa de detecção de vazamento. Sem isso, o condomínio aciona a apólice condominial para um dano que era do condômino, a seguradora nega, e o prazo passa.

Um ponto que costuma escapar: o condômino que causa dano a outro condômino responde por ele, e a apólice condominial não existe para cobrir essa relação. Quem resolve isso é o seguro residencial de quem causou o dano, se tiver contratado a cobertura de responsabilidade civil familiar. Muitos não têm.

O seguro obrigatório cobre o apartamento do morador?

Não. E vale dizer isso em assembleia, por escrito, todo ano.

A apólice contratada pelo condomínio protege a edificação e as partes comuns. O que está dentro da unidade autônoma — móveis, eletrodomésticos, eletrônicos, roupas, obras de arte, benfeitorias e revestimentos internos — é interesse do proprietário ou do inquilino, e depende de um seguro residencial individual.

A lógica é a mesma do interesse segurável: cada seguro protege o patrimônio de quem o contrata. O condomínio não pode ser indenizado por um bem que não é dele, e o condômino não pode ser indenizado por uma apólice na qual não é segurado.

Duas nuances importam:

• Há apólices de condomínio com cobertura acessória para conteúdo de unidades. Ela existe, mas costuma ter limites baixos, condições específicas e exige contratação expressa. Nunca presuma que está lá.
• A recomposição da estrutura da unidade após um sinistro coberto pode ser tratada de forma diferente da recomposição do conteúdo. Um incêndio que atinge a estrutura pode ter tratamento distinto para alvenaria e para mobiliário.

Comunicar essa fronteira aos condôminos é, além de correto, uma medida de proteção do próprio síndico. A frustração no dia do sinistro costuma se transformar em questionamento à gestão.

Quem contrata, quem paga e como a assembleia decide

Quem contrata é o condomínio, representado pelo síndico. A obrigação de providenciar está no art. 1.348, IX. A apólice é emitida em nome do condomínio, com o CNPJ próprio.

Quem paga são os condôminos, por meio do rateio. O prêmio do seguro é despesa ordinária de conservação, e os condôminos contribuem para as despesas na proporção de suas frações ideais, salvo disposição diversa na convenção (art. 1.336, I).

Como a assembleia decide é onde há mais variação. Duas leituras convivem no mercado:

• A contratação do seguro obrigatório decorre de lei e é dever do síndico. Ele não depende de autorização para cumprir a obrigação legal — depende de previsão orçamentária, que a assembleia aprova anualmente junto com o orçamento (art. 1.350).
• A escolha de coberturas adicionais, limites e franquias envolve decisão de gasto e, por isso, costuma ir à assembleia — muitas convenções exigem isso expressamente.

Na prática, o caminho que menos gera atrito é o mesmo em quase todo prédio: levar à assembleia um quadro comparativo com duas ou três propostas, indicando cobertura por cobertura, limite por limite e franquia por franquia, e registrar em ata a opção escolhida e as coberturas recusadas. Esse registro protege o síndico. Se a assembleia recusou a cobertura de danos elétricos e o portão queima, a decisão está documentada e é coletiva.

Um detalhe operacional que evita vencimento a descoberto: coloque a data de renovação da apólice no calendário do condomínio, com aviso de 60 dias. Renovação de seguro de condomínio exige cotação, análise e, muitas vezes, assembleia. Trinta dias não bastam.

O que a administradora costuma exigir — e o papel do corretor

A administradora não substitui a decisão do condomínio, mas costuma cobrar um conjunto previsível de documentos e providências:

• Apólice vigente e comprovante de pagamento em dia, para a prestação de contas.
• Valor segurado compatível com a área construída e com o custo de reconstrução.
• Cobertura de responsabilidade civil do condomínio, hoje praticamente padrão.
• Seguro de acidentes ou vida em grupo dos funcionários, quando a convenção coletiva da categoria exige.
• Comprovantes de manutenção que a apólice condiciona — em especial dos elevadores, cuja conservação segue normas técnicas e, em muitas cidades, legislação municipal específica, com exigência de empresa conservadora e registros periódicos.
• Documentação de segurança contra incêndio em dia. O auto de vistoria do corpo de bombeiros é exigência da legislação estadual, e o nome, o escopo e a periodicidade variam conforme o estado. Vale confirmar a regra vigente na sua unidade da federação.

Sobre esses dois últimos itens, uma observação técnica: manutenção em dia raramente é “cobertura” no clausulado, mas é quase sempre condição para a regulação correr sem atrito. Sinistro em elevador sem contrato de conservação vigente, ou incêndio em edificação com sistema de combate inoperante, abre discussão sobre agravamento de risco. Não é uma exclusão automática — é uma discussão que ninguém quer ter.

O papel do corretor é o que dá densidade a essa lista. Um corretor independente não representa uma seguradora: representa o condomínio diante de várias. Na prática, isso significa três entregas concretas:

1. Levantar o risco antes de cotar — área construída, idade, tipo estrutural, equipamentos instalados, histórico de sinistros, uso.
2. Cotar em várias companhias e comparar clausulados, não apenas preços, apresentando o quadro à assembleia em linguagem que o conselho consiga auditar.
3. Estar presente na regulação do sinistro, que é o único momento em que o seguro é efetivamente medido. O passo a passo dessa fase está em como funciona um sinistro, do aviso ao pagamento.

Subseguro: o valor em risco da edificação e a regra que mudou

Este é o erro técnico mais silencioso das apólices de condomínio, e o mais caro.

O valor segurado da edificação deve corresponder ao custo de reconstrução — quanto custaria erguer aquela edificação hoje, com os materiais e as técnicas atuais. Não é o valor de mercado dos apartamentos (que embute o terreno e a localização), nem o valor venal do IPTU. É custo de obra.

Quando o valor declarado fica abaixo do real, existe subseguro — ou infrasseguro. E ele produz dois efeitos distintos, que convém não misturar.

Primeiro efeito: o teto. A indenização não pode exceder o valor da garantia contratada, ainda que o valor do interesse seja superior (Lei nº 15.040/2024, art. 90). Ou seja: se o prédio vale R$ 20 milhões para reconstruir e foi segurado por R$ 10 milhões, a apólice nunca pagará mais do que R$ 10 milhões, mesmo numa perda total. Esse efeito é inescapável e independe de cláusula.

Segundo efeito: o rateio proporcional. Aqui houve uma mudança relevante e ainda pouco absorvida. Sob a regra anterior, o seguro por valor inferior ao do interesse acarretava, como padrão, a redução proporcional da indenização. A Lei nº 15.040/2024, art. 91, inverteu o default: “Na hipótese de sinistro parcial, o valor da indenização devida não será objeto de rateio em razão de seguro contratado por valor inferior ao do interesse, salvo disposição em contrário.” Quando o rateio for expressamente pactuado, a seguradora deve exemplificar na apólice a fórmula de cálculo (§ 1º). E nos seguros contratados a valor de novo, o art. 92, § 2º, não admite cláusulas de rateio.

No plano regulatório, a Circular SUSEP nº 621/2021 ainda organiza as formas de contratação das coberturas de seguros de danos — a risco total, risco absoluto ou risco relativo (art. 16). No risco total, a norma manda estabelecer que segurar um interesse por menos do que vale acarreta redução proporcional da indenização (§ 1º). No risco relativo, exige informar o critério de rateio e especificar se o valor em risco apurado (VRA) é calculado a valor de novo ou a valor atual do bem (§ 2º). Convém registrar que essa Circular está em processo de revisão pela SUSEP para adequação à Lei nº 15.040/2024 — a leitura correta, hoje, é sempre a do clausulado efetivamente contratado.

O que o síndico precisa levar dessa seção é operacional, não jurídico:

• Verifique a forma de contratação que consta da sua apólice. É risco total, absoluto ou relativo? A resposta muda o cálculo da indenização.
• Se houver cláusula de rateio, exija ver a fórmula exemplificada. A lei manda que ela esteja lá.
• Atualize o valor de reconstrução periodicamente. Custo de obra sobe. Um valor definido há cinco anos e nunca revisto é subseguro em formação.

Um exemplo estritamente hipotético, só para dar dimensão ao mecanismo: uma edificação com custo de reconstrução de R$ 20 milhões, segurada por R$ 10 milhões, sob apólice que preveja expressamente o rateio. Um sinistro parcial de R$ 400 mil seria indenizado na proporção de 50% — R$ 200 mil —, e ainda sofreria a dedução da franquia. Os números são ilustrativos e não representam prêmio, taxa ou prática de qualquer seguradora.

Quais seguradoras oferecem os melhores seguros patrimoniais para condomínios?

A pergunta é legítima e aparece em toda assembleia, mas a resposta útil não é uma marca. Não existe uma seguradora que seja a melhor para todo condomínio. Existe a que aceita melhor o perfil do seu prédio, com o clausulado mais adequado ao seu risco e uma operação de sinistro que funcione na sua cidade.

Como corretora independente, a GVM não ranqueia companhias — cota em várias e compara. E a comparação que decide bem se apoia em sete critérios objetivos:

1. Aceitação do risco. Idade da edificação, tipo construtivo, número de unidades, uso (residencial, comercial ou misto), histórico de sinistros, presença de subestação própria. Companhias têm apetites diferentes. A que aceita o seu prédio com menos restrições costuma ser a que o entende melhor.
2. Limites por cobertura, não só o limite total. O número que importa é o de cada cobertura isolada — danos elétricos, RC, vazamento, equipamentos. Um limite global alto com sublimites baixos entrega menos do que parece.
3. Franquias por cobertura. Compare franquia a franquia, e verifique se é valor fixo, percentual do prejuízo ou percentual do limite, com mínimo. É o item que mais distorce a comparação por preço.
4. Exclusões do clausulado. Leia o que está fora, não só o que está dentro. Desgaste, vício de construção, infiltração por má manutenção, danos preexistentes e falta de conservação são fronteiras que variam entre produtos.
5. Assistência 24h e rede de prestadores. Para condomínio, a assistência é usada mais vezes do que a cobertura principal: chaveiro, encanador, eletricista, desentupimento, cobertura provisória de telhado. Verifique o número de acionamentos incluídos por ano e se há prestadores credenciados na sua cidade.
6. Prazo e conduta na regulação. A Lei nº 15.040/2024 dá à seguradora prazo máximo de 30 dias para se manifestar sobre a cobertura, contado da reclamação ou do aviso, sob pena de decair do direito de recusá-la (art. 86). O prazo é legal e igual para todas; o que diferencia uma companhia é como ela se comporta dentro dele.
7. Solidez e estrutura de atendimento. Capacidade de honrar sinistros de grande porte e canal de comunicação que funcione com o corretor.

O método que recomendamos ao conselho é simples: monte uma planilha comparativa com uma linha por cobertura e três colunas de propostas, registrando limite, franquia e presença/ausência. A decisão fica documentada, a assembleia entende o que está escolhendo, e o síndico deixa de decidir sozinho sobre um assunto técnico.

O que o síndico deve guardar para não perder o sinistro

Sinistro se prova com documento. O que não estiver registrado, na prática, não aconteceu. Uma pasta digital do condomínio, organizada e acessível na troca de mandato, resolve a maior parte dos problemas:

• Apólice completa — não só a apólice-resumo, mas as condições gerais e especiais, os aditivos e os endossos.
• Comprovantes de pagamento do prêmio, parcela a parcela.
• Atas de assembleia que aprovaram o orçamento, as coberturas contratadas e as recusadas.
• Contratos de manutenção vigentes — elevadores, bombas, sistema de combate a incêndio, portões, geradores — com os relatórios periódicos.
• Documentação de segurança contra incêndio em dia, conforme a exigência do seu estado.
• Laudos técnicos de vistoria estrutural, de fachada e de instalações, quando existirem.
• Registro fotográfico datado das áreas comuns e dos equipamentos, atualizado ao menos uma vez por ano. É a prova do estado anterior ao sinistro, e é a que quase ninguém tem.
• Histórico de ocorrências — cada aviso, cada reparo, cada reclamação de morador, com data.

E quando o evento acontece, três providências valem mais do que qualquer negociação posterior: avisar por escrito e com data, preservar os vestígios (não reparar em definitivo antes do alinhamento com a regulação) e documentar o prejuízo com fotos, orçamentos e notas.

Vale lembrar que a lei também impõe deveres de colaboração ao segurado nos seguros de responsabilidade civil, entre eles informar prontamente a seguradora sobre comunicações recebidas que possam gerar reclamação futura (Lei nº 15.040/2024, art. 100, I). Uma notificação extrajudicial de condômino guardada na gaveta é um problema em formação.

Erros comuns que aparecem na renovação

Um resumo do que mais encontramos ao revisar apólices de condomínio:

• Tratar o mínimo legal como o seguro do prédio. A obrigação do art. 1.346 é o piso, não o programa.
• Valor segurado desatualizado. Custo de reconstrução definido anos atrás e nunca revisto.
• Confundir valor de mercado com custo de reconstrução. São grandezas diferentes, e a apólice trabalha com a segunda.
• Não conhecer a forma de contratação (risco total, absoluto ou relativo) e descobrir o critério de rateio no dia do sinistro.
• Comparar propostas por prêmio. Preço só é comparável entre coberturas, limites e franquias equivalentes.
• Ignorar a franquia. Coberturas frequentes com franquia alta viram cobertura decorativa.
• Achar que a RC do condomínio protege o síndico. Não protege. São segurados diferentes.
• Deixar equipamento crítico fora. Elevadores, bombas, portões e, quando existe, o transformador ou a subestação própria.
• Não comunicar aos condôminos que a apólice não cobre o interior das unidades. É fonte garantida de conflito.
• Deixar a renovação para a última semana. Sem tempo de cotar, o condomínio renova o que já tinha, com os erros que já tinha.

Em resumo

O seguro de condomínio é obrigatório por força do art. 1.346 do Código Civil, e contratá-lo é dever expresso do síndico pelo art. 1.348, IX. Mas a obrigação legal cobre o evento mais grave e mais raro — incêndio ou destruição da edificação. Tudo o que efetivamente acontece na rotina de um prédio depende de coberturas adicionais, contratadas uma a uma, com limite e franquia próprios.

Entre o condomínio e o condômino, a fronteira é a do art. 1.331: parte comum é do condomínio, unidade autônoma é do morador. Entre o condomínio e o síndico, a fronteira é a natureza do ato: dano a terceiro na área comum é responsabilidade civil do condomínio; ato de gestão é responsabilidade pessoal de quem administra.

Saber onde cada uma dessas linhas passa é, no fim, o que separa um síndico que conduz o sinistro de um síndico que é conduzido por ele.

Fontes: Código Civil, arts. 1.331, 1.336, 1.346 e 1.348 (Planalto), Lei nº 15.040/2024 (Planalto) e Circular SUSEP nº 621/2021. Este conteúdo é informativo e não substitui a leitura da apólice, da convenção do condomínio nem a orientação jurídica sobre o caso concreto.